Экологический аудит территории/объекта

МЕТОДОЛОГИЯ ПРИНЯТИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ РЕШЕНИЙ

Отличительной чертой современных городов является активно протекающие инвестиционно-строительные процессы. Каждый инвестор, создавая в структуре города новый объект, прежде всего, заботится о его конкурентоспособности и о качестве создаваемой среды. Поэтому перед ним встаёт вопрос, как добиться желаемого результата?

Неграмотность потенциального инвестора или нежелание тратить время и средства на проведение процедуры экологического аудита при освоении территории, приватизации объектов недвижимости, смене прав собственности, эколого-экономической оценке инвестиционных проектов ведёт к повышению риска вложения денег в нерентабельные проекты покупки земли, зданий или сооружений  по сверхрыночной стоимости.

При освоении территорий без её предварительного исследования зачастую выявляются эколого-градостроительные ограничения, которые могут существенно изменить первоначальный замысел инвестора, а в некоторых случаях даже вынудить отказаться от намеченных планов, так как реализация проекта потребует проведения весьма дорогостоящих мероприятий технологического или организационного характера.

Необходимость устранения экологического ущерба, нанесенного предыдущим собственником, существенно повышает уровень финансовых затрат при реализации проектных намерений. Конечно, можно потребовать компенсации затрат через суд, однако нужно быть готовым к  тому, что такие процессы обычно растягиваются на несколько лет.

Повысить конкурентоспособность объекта, производства или процесса можно за счёт международной сертификации по системе ИСО 14000, однако получить такой сертификат можно только после проведения процедуры экологического аудита.

Недоучет социальной востребованности того или иного инвестиционного проекта может привести к недополучению  планируемой прибыли.

ПРОЦЕДУРА ЭКОЛОГИЧЕСКОГО АУДИТА ПОЗВОЛЯЕТ РАЗРАБОТАТЬ МЕХАНИЗМ СТРАТЕГИЧЕСКОГО ПЛАНИРОВАНИЯ, ВЕКТОР ОТВЕТСТВЕННОСТИ КОТОРОГО БУДЕТ НАПРАВЛЕН НА ЭКОНОМИЧЕСКИ ДОХОДНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИИ/ОБЪЕКТА.

Проведение процедуры экологического аудита актуально на всех стадиях инвестиционного процесса.

 

Место экологического аудита в инвестиционном процессе

 

Экологический аудит территории/объекта – это процедура объективной оценки и анализа экологической, социально-экономической, правовой информации о территории/объекте, выполняемая с целью повышения эффективности инвестиционной деятельности.

Работы по экологическому аудиту проводятся в соответствии с международными стандартами ISO 14001 и 19011. В качестве нормативно-правовой базы аудита территории принимаются нормы статей природоохранного и градостроительного законодательства РФ.

 

Основные этапы проведения экологического аудита

 

Аудит является инструментом для создания многовариантной модели стратегического планирования развития территории/объекта, которую можно корректировать во времени и пространстве. При проведении аудита возможно построение различных схем развития

• регламентных (на существующее положение);
• перспективных (после реализации тех или иных градостроительных решений);
• программных (определяющих программное и концептуальное развитие территории/объекта).

Процедура экологического аудита всё шире используется в практике принятия градостроительных решений на стадиях отвода участка, разработки проекта планировки, архитектурно-строительного проектирования объектов капитального строительства, реконструкции и комплексного благоустройства. На каждой из них процедура экоаудита имеет свои особенности, цели и методы проведения. Конкретное наполнение, состав и содержание экоаудита, т.е. «цена вопроса» определяется индивидуальными особенностями территории.

В зависимости от целей и задач проектирования в состав процедуры   экологического аудита могут входить следующие виды работ:

Определение земельно-имущественных и правовых ограничений, позволяющее выявить всех участников земельно-имущественных отношений на территории, а также её незаконных пользователей. Правовые аспекты включают изучение всех законодательных и распорядительных документов, действующих на обследуемой территории. Нужно отметить, что зачастую распорядительные документы, разработанные для территории, могут противоречить друг другу и федеральному законодательству.

Анализ социально-экономических отношений на территории, позволяющий определить

• существующее функциональное использование территории/объекта;
• социальную востребованность проекта;
• необходимые материальные ресурсы для содержания территории/объекта в удовлетворительном состоянии;
• конфликтные и дефицитные вопросы использования земли;
• глубину и масштаб связей отдельных участков с окружающими городскими территориями.

 

Выявление эколого-градостроительных ограничений, включающих

• определение природоохранного статуса (наличие водоохранных зон, территорий объектов природного комплекса, особо охраняемых природных территорий);
• определение историко-культурного статуса (наличия на территории памятников истории и культуры и их охранных зон, охраняемых ландшафтов и зон охраняемого культурного слоя);
• изучение градостроительной ситуации (линий градостроительного регулирования, градостроительного регламента территории).

 

Выявление экологических ограничений и условий являются определяющими в плане развития территории и обеспечения существования устойчивого городского ландшафта. Оно проводится на основе апробированных методических подходов с использованием современного лабораторного оборудования и программных средств. 

В зависимости от особенностей территории/объекта в состав работ по экологическому аудиту может быть включено

• изучение геолого-геоморфологических и гидрогеологических условий (выявление опасных и нежелательных гидрогеологических процессов и явлений, определение уровня грунтовых вод);
• изучение состояния воздушного бассейна (определяется на существующее состояние и перспективу с учётом вариантности проектных решений);
• микроклиматические исследования (изучение аэродинамических условий для выявления зон ветрового дискомфорта, определение инсоляционного режима и условий рассеивания загрязняющих атмосферу веществ), позволяющих оптимизировать планировочную структуру территории и подобрать наиболее подходящий породный состав посадочного материала;
• изучение состояния и структуры растительного покрова (определение состояния, ценности и возрастного состава зелёных насаждений, выявление причин неудовлетворительного состояния растительного покрова, определение соответствия структуры зелёных насаждений планировочной структуре территории);
• изучение состояния и структуры почвенного покрова и грунтов (определение уровня антропогенной нарушенности территории, уровня захламления, деградации и загрязнения почвенного покрова);
• исследования акустического режима территории (выявление зон шумового дискомфорта для определения возможности размещения объектов различного функционального назначения);
• изучение санитарно-эпидемиологических ограничений (наличия на обследуемой территории и в её окрестностях объектов, имеющих санитарно-защитные зоны и нормативные разрывы).

В случае необходимости на территории также могут быть определены

• уровень электромагнитного излучения (в случае расположения на территории или в её окрестностях электрических подстанций или ЛЭП высокого напряжения).
• уровень вибрации (при наличии железнодорожных веток или линий метрополитена).
• ценные природные объекты (в том числе дендрологические, геоморфологические, гидрогеологические, зоологические, ботанические).

После проведения перечисленных исследований  разрабатывается ряд аналитических интегральных карт, дающих наглядное представление о состоянии территории, условиях и ограничениях её освоения. На основе полученной картографической информации разрабатываются рекомендации и мероприятия по дальнейшему градостроительному освоению территории (эксплуатации или реконструкции объекта).

 

Экологический аудит территории/объекта

ПРЕДВИДЕТЬ НЕПРЕДВИДЕННОЕ	ПОЛУЧИТЬ НЕДОПОЛУЧЕННОЕ	ЗАВОЕВАТЬ ПРЕИМУЩЕСТВА
Определение предпосылок / ограничений развития	Увеличение получаемой прибыли	Улучшение отраслевого  имиджа
Выявление  резервов/  потенциала	Привлечение дополнительных инвестиций	Выявление конкурентных преимуществ
Программа развития муниципального образования

 

Экологический аудит – предвидеть непредвиденное

Экологический аудит позволяет не допустить экономические потери в результате недооценки экологических и социальных условий освоения и развития территории/объекта.

В рамках проведения процедуры экологического аудита проводится сбор объективной экологической, социально-экономической, правовой информации о территории/объекте. Анализ собранной информации должен помочь инвестору

• принять решение о целесообразности покупки объекта недвижимости;
• подобрать оптимальные виды использования территории;
• установить планку качества продукта или деятельности на реальной отметке.

Уникальность процедуры экоаудита заключается в возможности его применения на различных уровнях территориального планирования, начиная от макроуровня (генерального планирования городов и поселений) и заканчивая микроуровнем (оценкой возможности градостроительного освоения участков для строительства небольших объектов).

 

Определение предпосылок / ограничений развития

МАКРОУРОВЕНЬ

Объект аудита:

Территория планируемого городского поселения в субъекте РФ

Цель:

Выработка предложений и рекомендаций по градостроительному освоению территории с учётом современного состояния компонентов окружающей среды и ограничений её хозяйственного использования.

Задачи:

• Определение существующего функционального использования территории;
• комплексное исследование состояния компонентов окружающей среды в границах участков, планируемых к застройке (анализ геологических, геоморфологических, гидрологических условий, оценка современного состояния воздушного бассейна, характеристика акустического режима, состояния поверхностных вод, почвенного и  растительного покровов);
• определение градостроительных и экологических условий и ограничений использования территории;
• учёт предпосылок развития территории поселения для определения его функциональной структуры;
• определение комплекса мероприятий и перечня работ, необходимых для реализации концептуальных проектных намерений.

Результаты:

• На основе анализа существующего использования территории и её экологического состояния выявлены эколого-градостроительные и планировочные ограничения градостроительного освоения территории поселения;
• определена структура экологического каркаса территории, как средостабилизирующей территориальной системы, необходимой для создания благоприятной экологической ситуации на территории поселения;
• предложена детальная схема функционального зонирования территории, учитывающая предпосылки развития поселения;
• предложена оптимальная система рекреационных территорий поселения, сформированная на основе сохраняемых зелёных насаждений;
• разработаны первоочередные (необходимые и достаточные) природоохранные, архитектурно-планировочные и инженерно-технические мероприятия по градостроительному освоению территории.

 

Иллюстрации:

• Экологический каркас территории
• Основные мероприятия по градостроительному освоению территории

 

МЕЗОУРОВЕНЬ

Объект аудита:

Участок бывших сельхозугодий, предназначенный под коттеджное строительство

Цель:

Определение возможности и условий градостроительного освоения участка, часть территории которого входит в транзитную зону природно-экологического каркаса Московской области.

Задачи:

• Посредством анализа природных особенностей территории детализировать структуру элементов транзитной зоны природно-экологического каркаса для обоснования возможности освоения участка (частично/полностью);
• на основании оценки природных особенностей территории определить экологические ограничения и условия освоения рассматриваемого участка;
• выполнить экспертно-оценочный прогноз изменения природных условий территории в случае её освоения;
• дать предложения к перечню природоохранных мероприятий ограничивающих, минимизирующих и компенсирующих негативное воздействие, которое возникнет в ходе освоения территории (на период строительства и эксплуатации).

Результаты:

• Определены экологические условия и ограничения градостроительного освоения территории;
• с учётом предпосылок развития территории и детализации элементов природно-экологического каркаса определены участки возможной застройки и расположение транзитных коридоров, необходимых для миграции животных в пределах транзитной зоны;
• на основании результатов эколого-градостроительного районирования определены возможные варианты освоения участка, учитывающие природоохранный статус территории;
• выполнен экспертно-оценочный прогноз изменения природных условий с учётом различных вариантов градостроительного освоения территории;
• разработан комплекс природоохранных мероприятий и эколого-ориентированных рекомендаций, реализация которых позволит осуществить застройку территории  без нарушения функций природно-экологического каркаса Московской области.

 

Иллюстрации:

• Схема эколого-градостроительного районирования территории

 

МИКРОУРОВЕНЬ

Объект аудита:

Озеленённая территория, расположенная в центральной исторической части крупного города

Цель:

Определение возможности и условий градостроительного освоения участка

Задачи:

• Определение существующего функционального использования территории;
• анализ современной планировочной организации территории;
• комплексное исследование состояния окружающей среды в границах проектируемой территории (анализ современного состояния почвенного покрова, воздушного бассейна, геологического строения,  растительного покрова; измерения уровней шума, вибрации и электромагнитного излучения);
• определение градостроительных требований и экологических ограничений использования территории;
• разработка предложений по градостроительному освоению территории;
• определение комплекса мероприятий и перечня работ, необходимых для реализации выработанных предложений.

Результаты:

• Определены экологические и планировочные ограничения реализации проектных намерений:
• выявлен ряд ограничений, существенно увеличивающих сроки реализации предложенного инвестором варианта градостроительного освоения территории;
• определён состав необходимой документации, разработка которой должна предворять освоение территории,
• выявлена необходимость проведения историко-культурной экспертизы;
• определены ориентировочные финансовые вложения инвестора, необходимые для реализации проекта;
• на основании результатов эколого-градостроительного обследования доказана нерентабельность реализации инвестиционного замысла.

 

Иллюстрации:

• Схема эколого-градостроительных и планировочных ограничений использования территории